Ein Vermieter kann den in dem Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten nicht ohne Weiteres, sondern ausnahmsweise nur dann ändern, wenn er hierfür einen gewichtigen Grund hat. Das stellt das Amtsgericht (AG) Hanau klar.

Eine Vermieterin klagte gegen ihren Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter hatte jeweils eingewendet, die Abrechnungen wiesen bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel auf, aufgrund derer er mehr Kosten zu tragen habe. Unter Anwendung des bisherigen Verteilungsschlüssels errechnete Guthaben sowie Rechtsanwaltskosten für die Rüge falscher Abrechnungen hat er sodann gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen aufgerechnet.

Das AG Hanau hat die Klage überwiegend abgewiesen. Der Mieter habe zu Recht gerügt, dass die Vermieterin anders als zuvor der frühere Eigentümer bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hat. Zwar habe der vormalige Eigentümer nach dem damals geltenden Recht den Verteilungsschlüssel selbst bestimmen dürfen. Mit der Wahl des Personenschlüssels für die erste Abrechnung sei dieser jedoch – auch heute noch – bindend. Eine andere Verteilung sei damit an sich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich.

Ausnahmsweise könne ein Vermieter einen anderen – angemessenen – Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist. Der – an sich nachvollziehbare – Vortrag der Vermieterin, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, überzeugte das Gericht vorliegend jedoch nicht, weil eben dieser Verteilungsschlüssel bei einer anderen Position verwendet wurde ohne Erklärung, weshalb diese Probleme hier nicht bestünden.

Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Mieter diese laut AG gegen verbleibende Ansprüche der Vermieterin aufrechnen. Zugleich stelle die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar. Daher habe der Mieter die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen können.

Amtsgericht Hanau, Urteil vom 15.08.2025, 32 C 16/25, nicht rechtskräftig